一、什么是物業(yè)專(zhuān)項維修資金?
答:物業(yè)專(zhuān)項維修資金(下稱(chēng)“維修資金”)是指專(zhuān)項用于物業(yè)共用部分、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金。
二、我市開(kāi)展維修資金工作的法律依據是什么?
答:我市維修資金管理工作依據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》(國務(wù)院2003年第379號令公布,2016年修訂)、《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》(建設部、財政部第165號令)、《廣東省物業(yè)管理條例》、《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》和《廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》有關(guān)規定建立并執行。
三、維修資金如何管理?
答:維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。廣州市住房和城鄉建設委員會(huì )是全市維修資金的行政主管部門(mén),下屬單位廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理中心(廣州市房屋安全管理所)負責統籌管理全市維修資金,并直接負責中心六區維修資金歸集等具體事務(wù);中心六區的維修資金使用具體事務(wù)由區住房和建設主管部門(mén)負責;南沙區、花都區、番禺區、從化區、增城區維修資金歸集、使用等具體事務(wù)由區住房和建設主管部門(mén)負責。維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行有5家,分別為中國建設銀行、中國農業(yè)銀行、平安銀行、廣州銀行、廣州農商行,負責維修資金的賬戶(hù)設立、存儲、支取、信息查詢(xún)與變更等業(yè)務(wù)的辦理工作。
四、誰(shuí)是首期維修資金的交存主體?
答:(一)核發(fā)商品房預售許可證在1998年10月1日(《廣東省物業(yè)管理條例》開(kāi)始施行)后,購房者與建設單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同在2003年8月31日(國務(wù)院《物業(yè)管理條例》施行)前的,且建設單位與購房者未在商品房買(mǎi)賣(mài)合同里約定由購房者交納的,交存主體是開(kāi)發(fā)建設單位。
?。ǘ┖税l(fā)商品房預售許可證在1998年9月30日前或者購房者與建設單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同在2003年9月1日后的,交存主體是業(yè)主。
五、維修資金交存的標準是什么?
答:(一)購房者在2008年7月31日前簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的,首期維修資金交存標準為住宅(含別墅)每平方米建筑面積40元、非住宅每平方米建筑面積50元。
?。ǘ┵彿空咴?008年8月1日后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,購買(mǎi)2008年2月1日前取得商品房預售許可證的房屋,首期維修資金交存標準為住宅(含別墅)每平方米建筑面積40元、非住宅每平方米建筑面積50元。
?。ㄈ┵彿空咴?008年8月1日后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同,且購買(mǎi)的房屋在2008年2月1日后取得商品房預售許可證的,或者購房者在2008年8月1日后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同、且已辦理房屋產(chǎn)權初始登記的,首期維修資金交存標準為高層(有電梯)每平方米建筑面積105元、多層(無(wú)電梯)住宅(含別墅)每平方米建筑面積77元。獨立非住宅物業(yè)可參照高層(有電梯)住宅的標準交存維修資金。
六、如何交存維修資金?
答:(一)業(yè)主交存:物業(yè)未預交存維修資金的,業(yè)主應在房屋交付使用前,憑房屋權屬證明和身份證明自行到專(zhuān)戶(hù)管理銀行交存。專(zhuān)戶(hù)管理銀行為業(yè)主建立維修資金分戶(hù)賬,并出具交款憑證。
?。ǘ╅_(kāi)發(fā)建設單位預交存:2012年1月1日起,由開(kāi)發(fā)建設單位在申請辦理商品房預售許可證前(辦理完項目概況后),根據預售房屋所在樓宇(區域)核準的報建面積,或以現樓方式銷(xiāo)售申請辦理房屋產(chǎn)權初始登記前,根據物業(yè)的實(shí)測面積,將首期維修資金交存至專(zhuān)戶(hù)管理銀行。業(yè)主應當在辦理房屋入住手續前,將首期維修資金交付開(kāi)發(fā)建設單位。開(kāi)發(fā)建設單位應當在收到首期維修資金當日內,將維修資金交存憑證交付業(yè)主。開(kāi)發(fā)建設單位應登錄廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統(https://wxzj.gzcc.gov.cn/,建議使用谷歌瀏覽器登錄)發(fā)起代交申請,代交維修資金的辦理指南欄目(https://www.gzcc.gov.cn/Item/180078.aspx?Page=0)中查詢(xún)。
七、維修資金信息管理系統登錄方式有哪些?
答:(一)廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統網(wǎng)址https://wxzj.gzcc.gov.cn。
?。ǘ┫到y用戶(hù)注冊:開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )通過(guò)“廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統”注冊系統登錄賬戶(hù),通過(guò)系統可在線(xiàn)發(fā)起業(yè)務(wù)申報。
?。ㄈ┥暾垟底肿C書(shū):登錄系統時(shí)需要使用數字證書(shū),數字證書(shū)請向廣州市電子簽名中心申請,申請成功后,首次登錄時(shí)需將申請的數字證書(shū)綁定登錄用戶(hù)。
申領(lǐng)證書(shū)、啟用步驟:申請證書(shū)->準備申辦材料 申領(lǐng)證書(shū) 啟用證書(shū)
成功領(lǐng)取數字證書(shū)后,即由系統自動(dòng)啟動(dòng)市建委申報系統數字化應用功能,24小時(shí)后可登錄使用,詳情請登錄htttp://www.gzca.gd.cn或者可撥打客戶(hù)電話(huà)(95105000、83963838轉3線(xiàn))咨詢(xún),也可通過(guò)廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統“資料下載”欄目下載“開(kāi)發(fā)商、物管企業(yè)數字證書(shū)申辦指引”、
?。ㄋ模﹤€(gè)人業(yè)主登錄注冊綁定:個(gè)人業(yè)主關(guān)注“廣州物業(yè)管理”微信公眾號查找并綁定自己的維修資金賬戶(hù),通過(guò)微信公眾號可實(shí)時(shí)關(guān)注維修資金賬戶(hù)余額變動(dòng)情況。
八、如何查詢(xún)房屋是否交納維修資金及維修資金余額?
答:業(yè)主可憑房屋權屬證明(商品房買(mǎi)賣(mài)合同或房屋產(chǎn)權證)和身份證明材料到交存的專(zhuān)戶(hù)管理銀行柜臺查詢(xún);業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)建設單位可登錄廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統查詢(xún),也可憑營(yíng)業(yè)執照(業(yè)委會(huì )憑成立時(shí)的備案材料)、查詢(xún)函、授權委托書(shū)、經(jīng)辦人身份證明材料到交存的專(zhuān)戶(hù)管理銀行柜臺查詢(xún)。
九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以代收維修資金?
答:我市自2007年7月6日起已明令禁止物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金。
十、維修資金有何增值手段?
答:根據《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》第二十六、二十七條規定,維修資金可以用于銀行存儲和購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債并持有到期,禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買(mǎi)的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。
利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,業(yè)主所有收益應當用于補充維修資金,但業(yè)主大會(huì )另有決定的除外;共用設施設備報廢后回收的殘值應轉入維修資金滾存使用。
十一、什么情況下需要續交維修資金?
答:業(yè)主分戶(hù)賬面維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時(shí)續交。成立業(yè)主大會(huì )的,續交方案由業(yè)主大會(huì )決定。
十二、房屋所有權轉讓時(shí),維修資金如何處置?
答:房屋所有權轉讓時(shí),房屋出讓人應當向受讓人說(shuō)明物業(yè)專(zhuān)項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶(hù)賬中結余的物業(yè)專(zhuān)項維修資金隨房屋所有權同時(shí)過(guò)戶(hù)。受讓人可以持房屋權屬證明(或商品房買(mǎi)賣(mài)合同)和身份證明到相應專(zhuān)戶(hù)管理銀行單方辦理分戶(hù)賬過(guò)戶(hù)更名手續。
十三、車(chē)位如何計算交存維修資金的面積?
答:規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位,應該按照車(chē)位的實(shí)測面積和分攤面積交存首期維修資金。
十四、維修資金的使用范圍是哪些?
答:維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。
共用部位一般包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備一般包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設備使用的房屋等。
十五、如何使用維修資金?
答:當物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后,需要維修和更新、改造時(shí),可登錄廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統(https://wxzj.gzcc.gov.cn/,建議使用谷歌瀏覽器登錄)申請使用維修資金,應由組織實(shí)施單位(物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或相關(guān)業(yè)主)提出使用方案,經(jīng)維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意后,向維修資金管理部門(mén)申請列支,并具體實(shí)施。
十六、使用維修資金按照何種規則分攤到戶(hù)?
答:維修資金的使用應當遵循受益人和負擔人相一致的原則。物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤;涉及尚未出售的商品物業(yè)的,開(kāi)發(fā)建設單位應當按照尚未售出商品物業(yè)的建筑面積分攤。
十七、使用維修資金如何實(shí)施審價(jià)制度?
答:使用方案中維修和更新、改造項目的費用預算總額在5萬(wàn)元以上(含5萬(wàn)元)的,應當實(shí)行審價(jià),但維修資金籌集和使用規約另有約定的從其約定,以及經(jīng)物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意不審價(jià)的除外。
按規定應當實(shí)行審價(jià)的,組織實(shí)施單位在提出使用方案前應當向審價(jià)單位提供實(shí)施方案、預算書(shū)等相關(guān)材料,有審計單位出具預算審價(jià)報告。各維修資金專(zhuān)戶(hù)管理銀行對維修資金使用工程項目提供預算審計服務(wù),出具預算審計報告,并承擔預算審價(jià)費用。
十八、什么情況下可以申請緊急使用維修資金?
答:發(fā)生危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全等緊急情況,需要立即對共用部位、共用設施進(jìn)行維修和更新、改造的,組織實(shí)施單位應當按照有關(guān)規定、合同約定立即組織實(shí)施維修和更新、改造。
欠款縮成緊急情況包括:
?。ㄒ唬╇娞莨收?發(fā)生沖頂、蹲底等嚴重影響乘客安全的故障,或經(jīng)電梯監督檢驗機構、電梯原制造企業(yè)進(jìn)行安全技術(shù)評估,認為的電梯存在安全隱患,可能發(fā)生危及人生財產(chǎn)安全事件,或唄安全監察部門(mén)認定存在故障隱患發(fā)出監察指令要求停梯整改的;
?。ǘ┫涝O施故障:消防行政主管部門(mén)出具《責令改正通知書(shū)》或《火災隱患限期整改通知書(shū)》的;
?。ㄈ┪菝?、外墻滲漏:房屋安全鑒定機構出具證明的;
?。ㄋ模翘萃饬⒚娲嬖诿撀湮kU。房屋安全鑒定機構出具證明的;
?。ㄎ澹┪匆平还┧镜亩喂┧眠\行中斷;
?。┡潘O置堵塞、爆裂;
?。ㄆ撸┢渌<胺课菔褂煤腿松碡敭a(chǎn)安全的緊急情況。
十九、如何申請緊急使用維修資金?
答:符合緊急使用維修資金情況的,應由組織實(shí)施單位負責向相關(guān)部門(mén)(機構)申請開(kāi)具符合緊急使用維修資金情況的證明文件。除按照相關(guān)規定可以不審價(jià)的項目,項目預算總額超過(guò)5萬(wàn)元(含5萬(wàn)元)的,還須實(shí)行審價(jià)。組織實(shí)施單位制定并公示工程項目的緊急使用方案,同時(shí)登錄廣州市物業(yè)專(zhuān)項維修資金信息管理系統發(fā)起緊急使用申請,向所在區住房和建設主管部門(mén)提交申請資料,審核通過(guò)后具體實(shí)施。
二十、什么是維修資金年度維修計劃
答:組織實(shí)施單位可以根據物業(yè)管理區域內共用部位、共用設備的使用情況,編制年度維修計劃。年度維修計劃經(jīng)維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意后,可以按照年度維修計劃向區住房和建設主管部門(mén)申請使用維修資金,不需要每個(gè)子項都走雙2/3業(yè)主同意流程,通過(guò)一次投票集中表決多個(gè)計劃維修項目。
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